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【2022年】住宅ローンの組み方|リスクを少なくするには

メンテナンス費用

 

「住宅ローンを組むには金利の低さを比較すればいいの?」

「いろんな銀行がありすぎて、どれがいいのかわかない」

住宅ローンの選べる金融商品は多く、どのように決めればいいのかわからない人も多いかと思います。どうしても金利の低さだけを比較しがちですが「金利のタイプ」や「返済方法」「サービスの内容」などさまざまです。

また、長期的な住宅ローンを組むことに対して不安に思う人は多くいます。しかし、ご家庭にあった住宅ローンを選択することでリスクを減らすことができます。

そこで今回は「固定・変動などの金利タイプの特徴」「向いている人の条件」「返済方法」「金融機関の選び方」など住宅ローンを初めて組む方にもわかりやすく解説します。

 

住宅ローンの組み方

住宅ローンを組むためには決める項目がいくつかあります。それぞれ順番に解説します。

  1. ①金利タイプ
  2. ②返済方法
  3. ③金融機関

 

選べる3つの金利タイプの特徴

住宅ローン 比較

金利のタイプによって同じ借入額でも支払う利息が変わってきます。一番お得なのはこのタイプ!ということはありません。

超低金利時代が続いているため金利が一番低く設定されている変動金利を選ぶ人は多いですが、将来の金利の動きは誰にも予想することはできません。そのため、金利の特徴を把握し、ご家庭にあったタイプを選択することが大切です。

【金利タイプ】

  • ・全期間固定金利
  • ・固定金利期間選択型
  • ・変動金利

 

全期間固定金利

固定金利

メリット

・長期間の資金計画が立てられる

・最初に総支払額が確定する

・返済額の増額を心配する必要がない

デメリット

・変動金利より金利が高い

・超低金利時代が続けば変動と比較して総支払額が多くなる

・途中で金利タイプを変更できない

 

全期間固定金利といえば「フラット35」が有名です。金利が完済終了まで変わることがないので資金計画が立てやすいメリットがあります。しかし、変動金利と比べて金利が高く設定されているため、同じ借入額でも利息が増えますので返済額も多くなります。

【全期間固定金利が向いている人】

  • ・金利上昇による家計圧迫などを心配したくない人
  • ・長期間または借入額が多い人
  • ・資金計画をしっかり立てたい人

 

固定金利期間選択型

メリット

・一定期間の資金計画が立てられる

・固定期間終了後に変動金利や固定金利を選択できる

デメリット

・変動金利より金利が高い

・固定期間終了後に返済額が増額する可能性がある

 

「5年固定」「10年固定」など一定期間の金利を固定することができます。その期間は金利上昇の影響を受けません。住宅ローンの返済額が変わらないので子どもの大学費用などの教育費をこの期間中に準備することができますね。

【固定金利期間選択型が向いている人】

  • ・子どもの教育費を準備したい人
  • ・一定期間の返済額を確実に知っておきたい人

 

変動金利

変動金利

メリット

・固定金利より金利が低い

・金利がこのまま上昇しなければ総支払額が安くなる

デメリット

・長期的な資金計画が立てにくい

・金利上昇によって返済額が増額する可能性がある

 

変動金利は金利の低さが大きなメリットになります。しかし、将来上昇する可能性も十分にあるため、資金計画が立てにくいというデメリットがあります。

では、金利が上昇すればすぐに返済額が増額するのかという心配があるかと思います。しかし、金利の見直しは「半年ごと」であり、多くの金融機関が「5年ルール」という制度を取り入れています。

つまり、半年ごとの見直しで金利が上昇したとしても、毎月の返済額が増額するタイミングは5年後ということです。すぐに家計に影響を与えることはありません。

【変動金利タイプが向いている人】

  • ・返済額にある程度余裕がある人
  • ・返済額が増額しても貯金で対応できる人
  • ・借入期間が短期間または借入金額が少ない人
  • ・将来的に共働きになって収入アップが見込める人

現在の超低金利時代が続くとは限りません。金利が上昇しても返済が滞らない、ある程度余裕のある資金計画が立てられる人が向いています。また、繰り上げ返済によって返済期間を短時間にできる人はこのまま金利の低さの恩恵を十分受けて完済することもできるかもしれません。

返済方法

住宅ローン 返済方法

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類あります。

 

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になります。返済額には「元金」「利息」が含まれています。返済の最初は利息の割合が多くなり、後半になるにつれ元金の割合が増えます。元金の減りが遅くなるため「元金均等返済」と比較して総支払額を多くなります。

 

元金均等返済

元金均等返済は、毎月の「元金」の返済額が一定になります。そのため、返済の最初の頃は元金と利息を合わせた返済額が多くなり、後半になるにつれ利息が減るので毎月の返済額も減ります。

「元利均等返済」と比較して早めに元金を減らすことができるため、総支払額を抑えることができるメリットがあります。しかし、返済の最初の時期は返済額が高額になりやすいので支払いが苦しくなる可能性があります。

 

金融機関の選び方

銀行

金利の低さはもちろん重要です。ですが、金利の低さ以外にも比較するポイントがあります。

 

団体信用保険に追加できる保険の内容

万が一住宅ローンを借りている人が亡くなった際に残りの借入額が免除される保険です。住宅ローンを組むためには団体信用保険の加入が条件になります。

この団体信用保険に追加できる保険があります。「3大疾病」「全疾病保証」「ガン保証」などです。追加することでより安心して住宅ローンを組むことができますね。追加できる内容は金融機関によって異なりますので比較検討してみましょう。

 

住宅ローンを組む条件

住宅ローンを組むためには「年収」や「勤続年数」などが審査の条件になります。銀行としては安定した収入があって毎月の返済が可能なのか確認します。そのため「転職したばかり」「健康状態に不安がある」場合には審査が通りにくいことがあります。

ですが、金融商品によっては審査の条件が異なるため上記の内容でも問題なく住宅ローンを組むことができる場合があります。もし「転職したばかり」などの不安がある場合には、最初に組みやすい条件の金融機関を選択してみましょう。

 

住宅ローンを組むポイント

親子

借入可能額=返済可能とは限らない

借入額可能額の上限をシミュレーションして確認することは大切です。しかし、借りることができる上限とライフイベントを楽しみながら返済できる金額は異なります。海外旅行に行く!という豪華なイベントでなくても、家族で遊園地に行く、国内旅行に行く、飛行機の距離の実家に帰省するなど人生を楽しむための出費を考慮することが大切です。

また、子どもがいるご家庭では教育費がかかります。大学費用を準備する以外にも習い事代や塾代などいつの間にか出費は増えていきます。現在だけではなく将来の暮らしをイメージして無理のない返済額にしましょう。

 

まとめ

住宅ローンの組み方に「正解」はありません。将来の金利の動きは誰にも予想できないので「変動や固定どちらがお得です!」と断言することはできません。

しかし、ライフプランによってご家庭にあった金利タイプや返済方法、金融機関を選択することでリスクを減らしてくれます。安心して住宅を購入するためにも無理のない資金計画を立ててみてくださいね。

 

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