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2022.03.23

子どもが住宅を建てやすいように、親が所有している土地を子どもに贈与することがあります。土地を贈与しても土地を購入するための資金を贈与しても贈与税がかかります。

そこで今回は「土地を贈与した際にかかる税金」と「土地の価値＝評価額」の計算方法や「節税対策」をわかりやすく解説します。

親から土地を贈与されたら申告する

土地を無償で譲り受けた場合に、贈与税がかかります。1月1日～12月31日までの間に贈与された合計金額に対して税務署に申告する必要があります。

【申告する手続き】

• ・贈与を受けた翌年2月1日～3月15日までに申告
• ・贈与を受けた受贈者が申告
• ・受贈者の住所を所轄している税務署へ申告
• ・郵送や納税システムで申告することもできる

贈与税がかかる場合

無償で土地や現金を貰う

親が所有している土地や現金を無償で譲り受けた場合に贈与税がかかります。例えば、親子で一緒に住んでいる土地の名義人を父親から「父親＋息子」など共有名義にしても贈与になります。

市場価格より著しく安い価格で売買

通常の売買であれば当然ながら贈与税はかかりません。しかし、市場価格が1,000万円の土地を100万円で子どもに売買すると贈与とみなされて贈与税がかかる場合があります。これを「みなし贈与」といいます。

「みなし贈与」には明確な基準は設定されていませんが、市場価格より「80％未満」の価格になると贈与とみなされる可能性が高くなります。

土地を贈与された場合には評価額を計算

贈与税がいくらかかるのかを計算するためには、贈与された土地にいくらの価値があるのかを最初に計算する必要があります。計算する方法には2種類あります。

【評価額の計算方法】

• ・路線価方式
• ・倍率方式

路線価方式での計算方法

土地の1㎡あたりの基準になる単価である「路線価」を確認します。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」がありますが、贈与の場合には「相続税路線価」を用いて計算します。国税庁が設定しているため国税庁のHPで閲覧できます。

また、土地の形状が正方形ではなく長方形だったり、道路から奥にはいった旗のような形の場合のものあるため、正しく評価を出すために「補正率」を用いります。

計算方法	路線価×補正率×土地の面積＝評価額
例	200,000円×0.95×120㎡＝22,800,000円

 

• ・相続税路線価→財産評価基準書｜国税庁
• ・補正率→奥行価格補正率表 ｜国税庁

倍率方式での計算方法

路線価が設定されていない土地もあります。その場合には「固定資産税評価額」を用いて「倍率方式」で計算します。「固定資産税評価額」は、一般的に市場で売買される価格より低く設定されています。土地の場合だと、市場価格と比べて「おおよそ70％」が目安になります。

「固定資産税評価額」は、市役所や町役場で確認することができます。また、国税庁が設定している「評価倍率」を用いて計算します。

計算方法	固定資産税評価額×評価倍率
例	10,000,000×1.1＝11,000,000円

 

• ・評価倍率→財産評価基準書｜国税庁
• ・評価場率表の見方→評価倍率表（一般の土地等用）の説明 ｜国税庁

贈与税の計算方法

贈与税を計算する方法として一般的に「暦年課税制度」を利用して計算します。1月～12月までの１年間に贈与された金額に対して課税されます。

「還暦課税」には110万円の基礎控除があります。そのため、贈与税を計算する場合には基礎控除110万円を引いた金額で計算します。

また、直系卑属（両親や祖父母）からの贈与の場合には「一般贈与」ではなく「特例贈与財産用」を用いて計算します。

【特例贈与財産用の贈与税の速算表】

110万円を引いた後の金額	税率	控除額
200万円以下	10％	–
200万超え400万円以下	15％	10万円
400万超え600万円以下	20％	30万円
600万超え1,000万円以下	30％	90万円
1,000万超え1,500万円以下	40％	190万円
1,500万超え3,000万円以下	45％	265万円
3,000万超え4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円超え	55％	640万円

 

〇参照サイト贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

【例：1,000万円を親から贈与された場合】

1,000万円－110万円＝890万円

890万円×30％－90万円＝177万円

1,000万円贈与された場合には、177万円の贈与税になることがわかります。

土地の贈与税を非課税にするための特例

毎年110万円までの贈与であれば基礎控除内なので贈与税はかかりません。しかし、それ以外にも非課税にするための特例があります。

最大1,000万円「住宅取得等資金贈与の特例」

住宅を建てることを目的とした土地であれば「住宅取得等資金贈与の特例」を利用することができます。こちらの特例は2021年末で終了予定でしたが、2023年末まで延長されることが「令和4年度税制改正大綱」で閣議決定されています。

1,000万円まで非課税になるので毎年110万円までが非課税になる「暦年贈与」より、一度に大きな金額を贈与税を支払わずに贈与することができます。

建てる住宅の種類	非課税
耐震・省エネ・バリアフリー住宅	1,000万円
上記以外の住宅	500万円

 

上記のように住宅の性能によって非課税枠が異なります。

2,500万円「相続時精算課税制度」

贈与をする際には「暦年課税制度」か「相続時精算課税制度」のどちらを利用するのか選択することになります。「暦年課税制度」は上記でも説明した通り毎年110万円までが非課税になる制度です。

「相続時精算課税制度」とは、2,500万円までの贈与が非課税になる制度です。「暦年課税制度」より非課税になる金額が大きいのでこちらを選択したくなるかと思います。

しかし、「相続時精算課税制度」で贈与された財産は、贈与した方が亡くなった際に、相続財産に加算されます。つまり、贈与税ではなく相続税として税金を支払うことになるということです。

注意点として一度「相続時精算課税制度」を選択した場合、それ以降の贈与は「相続時精算課税制度」での贈与になります。毎年110万円までが非課税になる「暦年贈与」に戻すことはできません。

そのため、どちらの制度を利用して贈与するかを慎重に検討する必要があります。

贈与税の他にもかかる税金

不動産取得税の計算方法

土地を贈与された人は「不動産取得税」を所轄の税務署で納税します。住宅用の宅地の贈与の場合には、令和6年3月31日まで下記の計算方法になります。

計算方法	固定資産税評価額×1/2×3％

 

〇参照サイト：不動産取得税 | 税金の種類 | 東京都主税局

登録免許税の計算方法

「登録免許税」とは、不動産の登記をする際に支払う税金です。登記する内容によって税率が異なります。土地を贈与された際には「所有権移転登記」をおこないます。

計算方法	固定資産税評価額×2％

 

〇参照サイト：登録免許税の税額表｜国税庁

まとめ

土地を贈与される場合には、まずは土地にいくらの価値があるのかを計算します。その後に、贈与を「還暦課税」「相続時精算課税制度」のどちらの課税制度を利用した方がいいのか選択することになります。

親からの財産を譲り受ける際には、非課税の特例や110万円の基礎控除などを上手に利用して無駄な税金を支払わないようにすることが大切です。

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